今年は「有料老人ホームや医療施設に投資する」ヘルスケア特化型のREITが上場して話題になりました。(11月5日上場「日本ヘルスケア投資法人」)

通常、REITの上場は公募価格の10%を上回れば上出来なのですが、「日本ヘルスケア投資法人」は約50%も上回る初値を付け、その後も上昇を続けています。

今後は介護を必要とする人が増えていくと予想されているので、介護分野への強い期待が価格に反映された結果だと思います。また、賃貸契約の期間が一般のオフィスビルと比べてん額設定される事が多いので、安定性に魅力を感じる人もいるようです。

しかし、これらはあくまでもイメージであって、介護業界を詳しく知る人からは、今後の成長を疑問視する声が多いという事実も頭に入れておく必要があると思います。

ヘルスケアREITの長期保有は危険?

今後の介護事業に対する必要性を考えれば、この業界が拡大していくことは間違いないと思います。ただし、反対に各施設に関しては収益が将来に向けて悪化(減少)していくというのが知られざる実情です。

介護老人福祉施設、老人保健施設、介護療養病床などは一般的に、介護保険による「介護報酬」が売上に対して一定の割合を占めています。つまり、この介護保険制度の改正によっては売上が大きく落ち込む可能性がある業態とも言えます。

では、「介護報酬」の今後はどうかと言えば、基本的に「下がっていく」事は、ほぼ確定的です。日本は社会保障費の増加が激しく、介護保険に関しても事実上は破綻しているとも言われています。実際に12月17日に「政府が、介護保険サービスの「公定価格」である介護報酬を2015年度の改定で引き下げる方針を固めた。」という報道が流れました。

これは、決して今回限りの話ではありません。この介護報酬については3年に1回の割合で見直され、段階的に事業者の収入となる介護報酬は引き下げられていくと予想されています。

つまり、将来の安定性という事を考えてヘルスケア関連のREITを購入するならば、組み込まれている投資先の売上高に対する介護報酬の比率を確認する事が大切だという事になります。
(介護報酬比率が高い施設は、将来リスクが高い!?)

「介護業界の成長=介護事業者の収益拡大では無い」という事を憶えておいてください。現状としては介護を必要とする人が増えれば増えるほど、各事業者へ配分される「介護報酬」は引き下げられていく(施設の収入は減っていく)とうのが実情です。

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