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アドバンス・レジデンス投資法人《3269》

アドバンス・レジデンス投資法人の特徴

【用途】住居特化型
【ホームページ】コチラ 上場日2010年3月2日

【特徴・方針】
伊藤忠グループがスポンサーで、都心の賃貸住宅に注力する住居系最大クラスの銘柄。合併による負ののれんを300億近くもっているため、分配金は2011年から4,500円以上を継続維持しています。当面は分配金が大きく下がる事は考えづらい事から安定志向の投資家から注目されるREITです。

上位物件 取得価格(百万) 投資比率 建築時期
レジディアタワー目黒不動前 16,500 3.8% 2007年
パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー 14,000 3.2% 2007年

【スポンサー】伊藤忠商事・伊藤忠都市開発
【格付け】R&I:A+ JCR:AA  日銀の買い入れ条件をクリア

≪格付けと分配金は反比例の関係?≫
★格付け(信用力)が高い⇒分配金利回りが低い
★格付け(信用力)が低い⇒分配金利回りが高い

※格付けは絶対的なものではありませんが、日銀のJ-REIT買い入れ条件が『格付けAA以上』となっている点は重要です。【日銀の追加緩和は、J-REITに大きなプラス!? 】

【参考】J-REITの投資 ~ETFの組合せで毎月分配金が貰える~

投資の材料・分析データ

●配当利回り・割安尺度(NAV倍率):2016年11月18日現在

J-REITに注目する投資家は、分配金利回りを重視する傾向あります。割安度の目安となるNAV倍率も重要な指標ですので合わせて確認しておくと良いと思います(同一用途での比較)。

銘柄名(用途名) 投資口価格 予想分配金利回り NAV倍率
アドバンス・レジデンス投資法人 284,300円 3.46% 1.42倍
住居特化型(平均値) 4.22% 1.04倍

【参考】平均値は、J-REIT銘柄一覧の“住居特化型”に記載されている銘柄から算出しています。ただし、上場直後などで数値が不明瞭な銘柄は計算から除外することがあります。

●直近の分配金と予定
2016年7月(実績) 2017年1月(予定) 2017年7月(予定)
4,774円 4,859円 4,979円

【分配金予定はシッカリとチェック】
利回りが高い銘柄だと思ったら・・実は将来的に大幅減配する予定だったというケースが時々あります。予定分配金はそういった失敗をしない為にも確認しておく事をおすすめします。

●主要な物件地域:2016年7月30日現在
東京:主要23区 関東(23区除く) その他・地方都市
71.7% 18.9% 9.4%

【東京と地方の違い】
・東京などの首都圏は、高額物件が多くテナント確保も容易で一般的に価格が下がりずらい傾向にあります。ただし、地方と比べると利回りは若干低めです。
・地方の物件は利回りが高い点が魅力です。ただし、空室が発生した場合に次のテナントを探す際に苦労する事もあります。

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