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MCUBS MidCit投資法人《3227》

MCUBS MidCit投資法人の特徴

【用途】 総合型:投資する不動産用途を限定せず、3つ以上の用途に分散投資するタイプ
【ホームページ】コチラ 上場日2006年8月29日

【特徴・方針】
2015年にメインスポンサーが関西電力から三菱商事及びUBSへ変更。
以前は関西圏が中心でしたが、現在は三大都市圏中心のオフィスビル重点型REITで、今後は商業施設及び産業用不動産を今後取得しない方針です。

上位物件 取得価格(百万) 投資比率 建築時期
ツイン21 68,700 31.6% 1986年
イオンモール津田沼 26,100 12.0% 2003年

【スポンサー】三菱商事・ユービーエス・リアルティ、関電不動産開発
【格付け】R&I:A-  (注意)日銀の買い入れ条件のAAは取得できていません

≪格付けと分配金は反比例の関係?≫
★格付け(信用力)が高い⇒分配金利回りが低い
★格付け(信用力)が低い⇒分配金利回りが高い

※格付けは絶対的なものではありませんが、日銀のJ-REIT買い入れ条件が『格付けAA以上』となっている点は重要です。【日銀の追加緩和は、J-REITに大きなプラス!? 】

【参考】J-REITの投資 ~ETFの組合せで毎月分配金が貰える~

投資の材料・分析データ

●配当利回り・割安尺度(NAV倍率):2016年11月18日現在

J-REITに注目する投資家は、分配金利回りを重視する傾向あります。割安度の目安となるNAV倍率も重要な指標ですので合わせて確認しておくと良いと思います(同一用途での比較)。

銘柄名(用途名) 投資口価格 予想分配金利回り NAV倍率
MCUBS MidCit投資法人 331,000円 4.38% 0.91倍
総合型(平均値) 4.19% 1.12倍

【参考】平均値は、J-REIT銘柄一覧の“総合型”に記載されている銘柄から算出しています。
ただし、上場直後などで数値が不明瞭な銘柄は計算から除外することがあります。

●直近の分配金と予定
2016年6月(実績) 2016年12月(予定) 2017年6月(予定)
7,100円 7,200円 7,300円

【分配金予定はシッカリとチェック】
利回りが高い銘柄だと思ったら・・実は将来的に大幅減配する予定だったというケースが時々あります。予定分配金はそういった失敗をしない為にも確認しておく事をおすすめします。

●主要な物件地域:2016年6月30日現在
東京圏 大阪圏 名古屋圏 その他
37.1% 59.6% 2.3% 1.0%

【東京と地方の違い】
・東京などの首都圏は、高額物件が多くテナント確保も容易で一般的に価格が下がりずらい傾向にあります。ただし、地方と比べると利回りは若干低めです。
・地方の物件は利回りが高い点が魅力です。ただし、空室が発生した場合に次のテナントを探す際に苦労する事もあります。

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