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三菱地所物流リート投資法人《3481》

三菱地所物流リート投資法人の特徴

【用途】物流施設特化型
【ホームページ】コチラ 上場日2017年9月14日

【特徴・方針】
三菱地所がスポンサーの物流施設特化型REIT(運用は三菱地所投資顧問)。上場時は物流施設の保有割合が100%ですが、運用方針では、データセンターなどの「その他用途」を20%以下の割合で組入れることが可能となっています。

市場環境の変化や景気循環の中において、三菱地所の開発・運営能力と三菱地所投資顧問の投資・運用能力を融合・使い分けをすることで安定的な運用と資産規模の拡大を目指しています(ハイブリット・モデル)

上位物件(17年10月) 取得価格(億円) 投資比率
ロジポート相模原 213.6 30.1%
ロジポート橋本 182.0 25.7%
MJロジパーク厚木1 66.5 9.4%

【スポンサー】三菱地所株式会社
【格付け】JCR:AA-   日銀の買い入れ条件をクリア

≪格付けと分配金は反比例の関係?≫
★格付け(信用力)が高い⇒分配金利回りが低い
★格付け(信用力)が低い⇒分配金利回りが高い

※格付けは絶対的なものではありませんが、日銀のJ-REIT買い入れ条件が『格付けAA以上』となっている点は重要です。【日銀の追加緩和は、J-REITに大きなプラス!? 】

【参考】J-REITの投資 ~ETFの組合せで毎月分配金が貰える~

投資の材料・分析データ

●配当利回り・割安尺度(NAV倍率):2017年11月1日現在

J-REITに注目する投資家は、分配金利回りを重視する傾向あります。割安度の目安となるNAV倍率も重要な指標ですので合わせて確認しておくと良いと思います(同一用途での比較)。

銘柄名(用途名) 投資口価格 予想分配金利回り NAV倍率
三菱地所物流リート投資法人 274,800円 3.87% -倍
物流施設特化型(平均値) 3.99% 1.07倍
J-REIT全体(平均値) 4.69% 0.99倍

【参考】平均値は、J-REIT銘柄一覧の「全体」と「類似タイプ」から算出しています。ただし、上場直後などで数値が不明瞭であったり特別な事情で極端な数字となっている銘柄は計算から除外しています。尚、平均計算は分配金利回りとNAV倍率を単純加算して、銘柄数で除する方式です。

●直近の分配金と予定
2018年2月(予定) 2018年8月(予定)
5,381円 5,249円

【分配金予定はシッカリとチェック】
利回りが高い銘柄だと思ったら・・実は将来的に大幅減配する予定だったというケースが時々あります。予定分配金はそういった失敗をしない為にも確認しておく事をおすすめします。

●主要な物件地域:2017年9月14日現在
首都圏 関西圏 その他
74.6% 8.6% 16.8%

【東京と地方の違い】
・東京などの首都圏は、高額物件が多くテナント確保も容易で一般的に価格が下がりずらい傾向にあります。ただし、地方と比べると利回りは若干低めです。
・地方の物件は利回りが高い点が魅力です。ただし、空室が発生した場合に次のテナントを探す際に苦労する事もあります。

J-REITに投資するならどこ?証券会社比較ランキング

SBI証券はJ-REITの注目証券!1日の取引が10万円以下ならば手数料0円

一般的に証券会社ではJ-REIT価格・分配金利回りの表示のみとなっています。
SBI証券は、それに加えてNAV倍率も表示しています。

NAV倍率は株式投資でいうところのPBRなようなもので、割安度を判断する上で大切な指標の一つです。

その他にも重要情報がコンパクトまとめられていてJ-REIT銘柄の比較も簡単にできます。(詳細:J-REIT銘柄の比較 ~SBI証券は内容充実でGood!?~

また、1日の約定金額が10万円以下ならば手数料0円のプランもあるので、J-REITへの投資を行う上では注目の証券会社です。

 SBI証券「特徴まるわかり」 手数料から口コミ・評判等を徹底解説!

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