森ヒルズリート投資法人の特徴
【用途】 総合型：投資する不動産用途を限定せず、3つ以上の用途に分散投資するタイプ
【ホームページ】：コチラ 上場日2006年11月30日
【特徴・方針】
スポンサーの森ビルグループのブランド力や施設運営能力を活用して開発物件取得や資産価値向上を図っています。東京港区内の投資比率が80％を超えているのが特徴で代表物件は六本木ヒルズ森タワーです。
| 上位物件(19年11月) | 取得価格(億円) | 投資比率 |
| 六本木ヒルズ森タワー | 1154 | 29.5％ |
| アーク森ビル | 625 | 16.0％ |
| 赤坂溜池タワー | 439 | 11.2％ |
【スポンサー】森ビル・インベストメントマネジメント株式会社
【格付け】JCR：AA 日銀の買い入れ条件をクリア
≪格付けと分配金は反比例の関係？≫
★格付け（信用力）が高い⇒分配金利回りが低い
★格付け（信用力）が低い⇒分配金利回りが高い
※格付けは絶対的なものではありませんが、日銀のJ-REIT買い入れ条件が『格付けAA以上』となっている点は重要です。【日銀の追加緩和は、J-REITに大きなプラス!? 】
【参考】J-REITの投資 ～ETFの組合せで毎月分配金が貰える～
投資の材料・分析データ
●配当利回り・割安尺度（NAV倍率）：2020年1月5日現在
J-REITに注目する投資家は、分配金利回りを重視する傾向あります。割安度の目安となるNAV倍率も重要な指標ですので合わせて確認しておくと良いと思います（同一用途での比較）。
| 銘柄名（用途名） | 投資口価格 | 予想分配金利回り | NAV倍率 |
| 森ヒルズリート投資法人 | 180,500円 | 3.17％ | 1.34倍 |
| 総合型（平均値） | － | 4.11％ | 1.16倍 |
| J-REIT全体（平均値） | － | 3.95％ | 1.18倍 |
【参考】平均値は、J-REIT銘柄一覧の「全体」と「類似タイプ」から算出しています。ただし、上場直後などで数値が不明瞭であったり特別な事情で極端な数字となっている銘柄は計算から除外しています。尚、平均計算は分配金利回りとNAV倍率を単純加算して、銘柄数で除する方式です。
●直近の分配金と予定
| 2020年1月（予定） | 2020年7月（予定） |
| 2,860円 | 2,870円 |
【分配金予定はシッカリとチェック】
利回りが高い銘柄だと思ったら・・実は将来的に大幅減配する予定だったというケースが時々あります。予定分配金はそういった失敗をしない為にも確認しておく事をおすすめします。
●主要な物件地域：2019年11月現在
| 東京5区および周辺 | その他23区 |
| 93.0％ | 7.0％ |
【東京と地方の違い】
・東京などの首都圏は、高額物件が多くテナント確保も容易で一般的に価格が下がりずらい傾向にあります。ただし、地方と比べると利回りは若干低めです。
・地方の物件は利回りが高い点が魅力です。ただし、空室が発生した場合に次のテナントを探す際に苦労する事もあります。
⇒J-REITに投資するならどこ？証券会社比較ランキング
【注目】J-REITの個別銘柄で積立買付ができる会社！
J-REITは上場投信なので株式売買が可能な証券会社であれば取引可能。
その中で、J-REIT投資で好条件の証券会社を紹介します。
個別銘柄（J-REITやETFを含む）で積立投資ができることで人気なのがSMBC日興証券。
通常の証券会社は「Aリートを1口購入」という方法しかできませんが、日興証券のキンカブを利用すると「Ａ投信を1000円分だけ購入」（金額買付）という事が可能。
しかも、100万円までの取引は買付手数料が無料。
さらに、毎月定額購入の設定（毎月、〇千円購入など）をすれば、投資信託の積立と同じことがJ-REIT銘柄で行えます。
参考記事を以下に添付したので興味がある人は確認してみてください。
Blog:J-REIT投資の新戦術！ドルコスト平均法が可能になりました
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