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森トラスト総合リート投資法人《8961》

森トラスト総合リート投資法人の特徴

【用途】 総合型:投資する不動産用途を限定せず、3つ以上の用途に分散投資するタイプ
【ホームページ】コチラ 上場日2004年2月13日

【特徴・方針】
東京都心部のオフィスビル中心の「総合型リート」です。森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウを活用、幅広い連携により「収益性」「安定性」「成長性」の最適バランスを念頭に運用を行っています。ちなみに、森ビルと森トラストは別会社で経営方針も異なっています。

上位物件(18年7月) 取得価格(億円) 投資比率
東京汐留ビルディング 1,100 34.0%
ONビル 399 12.3%
紀尾井町ビル 343 10.6%

【スポンサー】森トラスト、損害保険ジャパン、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行
【格付け】JCR:AA  日銀の買い入れ条件をクリア

≪格付けと分配金は反比例の関係?≫
★格付け(信用力)が高い⇒分配金利回りが低い
★格付け(信用力)が低い⇒分配金利回りが高い

※格付けは絶対的なものではありませんが、日銀のJ-REIT買い入れ条件が『格付けAA以上』となっている点は重要です。【日銀の追加緩和は、J-REITに大きなプラス!? 】

【参考】J-REITの投資 ~ETFの組合せで毎月分配金が貰える~

投資の材料・分析データ

●配当利回り・割安尺度(NAV倍率):2019年5月1日現在

J-REITに注目する投資家は、分配金利回りを重視する傾向あります。割安度の目安となるNAV倍率も重要な指標ですので合わせて確認しておくと良いと思います(同一用途での比較)。

銘柄名(用途名) 投資口価格 予想分配金利回り NAV倍率
森トラスト総合リート投資法人 167,900円 4.35% 1.13倍
総合型(平均値) 4.64% 1.05倍
J-REIT全体(平均値) 4.45% 1.07倍

【参考】平均値は、J-REIT銘柄一覧の「全体」と「類似タイプ」から算出しています。ただし、上場直後などで数値が不明瞭であったり特別な事情で極端な数字となっている銘柄は計算から除外しています。尚、平均計算は分配金利回りとNAV倍率を単純加算して、銘柄数で除する方式です。

●直近の分配金と予定
2019年3月(予定) 2019年9月(予定)
3,650円 3,650円

【分配金予定はシッカリとチェック】
利回りが高い銘柄だと思ったら・・実は将来的に大幅減配する予定だったというケースが時々あります。予定分配金はそういった失敗をしない為にも確認しておく事をおすすめします。

●主要な物件地域:2018年7月現在
東京都心部 その他
80.2% 19.8%

【東京と地方の違い】
・東京などの首都圏は、高額物件が多くテナント確保も容易で一般的に価格が下がりずらい傾向にあります。ただし、地方と比べると利回りは若干低めです。
・地方の物件は利回りが高い点が魅力です。ただし、空室が発生した場合に次のテナントを探す際に苦労する事もあります。

J-REITに投資するならどこ?証券会社比較ランキング

J-REIT投資で役立つ証券会社2選!

J-REITは上場投信なので株式売買が可能な証券会社であれば取引可能です。
その中で、特にJ-REIT投資で注目が高い2社を紹介します。

1社目はJ-REITの個別銘柄で積立投資が可能SMBC日興証券
買付タイミングを考えなくて良いのがメリットです。

参考記事を以下に添付したので興味がある人は確認してみてください。

Blog:J-REIT投資の新戦術!ドルコスト平均法が可能になりました

 SMBC日興証券の公式ページはコチラ

2社目は、「1日の約定代金が合計20万円まで手数料無料」の料金プランがあるる岡三オンライン証券

20万以下で購入できるJ-REIT銘柄は約60%程度もあるので、利用価値は高いと思います(少額取引が中心の人は最有力)。

Blog:ガチ推薦!岡三オンライ証券が投資初心者に向いている4つの理由

岡三オンライン証券の公式ページを見てみる
※期間限定のキャンペーン実施中!
(口座開設+5万円の入金で2000円プレゼント)

いずれもJ-REIT投資の選択肢が広がるので注目。
ちなみに、私は日興証券でJ-REITの積立投資をしています。


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