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スターアジア不動産投資法人《3468》

スターアジア不動産投資法人の特徴

【用途】 総合型:投資する不動産用途を限定せず、3つ以上の用途に分散投資するタイプ
【ホームページ】コチラ 上場日2016年4月30日

【特徴・方針】
中規模クラスの不動産を中心とした総合型。スポンサーのスターアジアグループは米国の大学基金や財団、年金等の投資家資金を基にして不動産に投資を行います。総資産の5%以内で※メザニンローン債権への投資を検討。当面は、人口が最も集積している東京圏の不動産等に集中的に投資する方針です。
※メザニンローン債権:通常の融資と比べて返済順位が劣ります。ただし、その反面として金利が高い。

上位物件(17年6月) 取得価格(億円) 投資比率
船橋ロジスティクス 78.7 10.5%
岩槻ロジスティクス 69.4 9.2%
アサヒビルヂング 63.2 8.4%

【スポンサー】スターアジア・アセット・マネジメント・エルエルシー(外資系)
【格付け】なし (注意)日銀の買い入れ条件のAAは取得できていません

≪格付けと分配金は反比例の関係?≫
★格付け(信用力)が高い⇒分配金利回りが低い
★格付け(信用力)が低い⇒分配金利回りが高い

※格付けは絶対的なものではありませんが、日銀のJ-REIT買い入れ条件が『格付けAA以上』となっている点は重要です。【日銀の追加緩和は、J-REITに大きなプラス!? 】

【参考】J-REITの投資 ~ETFの組合せで毎月分配金が貰える~

投資の材料・分析データ

●配当利回り・割安尺度(NAV倍率):2017年11月1日現在

J-REITに注目する投資家は、分配金利回りを重視する傾向あります。割安度の目安となるNAV倍率も重要な指標ですので合わせて確認しておくと良いと思います(同一用途での比較)。

銘柄名(用途名) 投資口価格 予想分配金利回り NAV倍率
スターアジア不動産投資法人 104,100円 6.52% 0.93倍
総合型(平均値) 4.94% 1.00倍
J-REIT全体(平均値) 4.69% 0.99倍

【参考】平均値は、J-REIT銘柄一覧の「全体」と「類似タイプ」から算出しています。ただし、上場直後などで数値が不明瞭であったり特別な事情で極端な数字となっている銘柄は計算から除外しています。尚、平均計算は分配金利回りとNAV倍率を単純加算して、銘柄数で除する方式です。

●直近の分配金と予定
2017年7月(実績) 2018年1月(予定) 2018年7月(予定)
4,423円 4,039円 2,750円

【分配金予定はシッカリとチェック】
利回りが高い銘柄だと思ったら・・実は将来的に大幅減配する予定だったというケースが時々あります。予定分配金はそういった失敗をしない為にも確認しておく事をおすすめします。

●主要な物件地域:2016年4月30日現在
東京23区 その他
79.4% 20.6%

【東京と地方の違い】
・東京などの首都圏は、高額物件が多くテナント確保も容易で一般的に価格が下がりずらい傾向にあります。ただし、地方と比べると利回りは若干低めです。
・地方の物件は利回りが高い点が魅力です。ただし、空室が発生した場合に次のテナントを探す際に苦労する事もあります。

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