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J-REITの重要指標 NOI利回り(収益の実力)

表面利回りに騙されるな?真の実力をNOIで判定

不動産のプロの間では“NOI利回り”は当たり前のよう使われる言葉ですが、一般的には使われる事は少ないです。投資用の現物不動産の紹介などを見ても表面利回り(満室賃料÷不動産価格)が使われるケースが目立ちます。

表面利回りが良いのは魅力的ですが、実際には運営や維持管理にかかる費用が発生しますので賃料が100%利益として残るわけではありません!さらに言えば、空室が発生するリスクが常にありますので、そういった事を勘案しないと現実的な手取り収入は分かりません。

NOIとは、賃料等の収入から運営費や空室期間の損失を引いた営業純収益の事です。こちらの方が実際の実力を反映している為、プロの投資家はNOIを不動産価格で割ったNOI利回りを参考にする人が大半です。
※NOI=Net Operating Incomeの略

【NOIの計算例】
満室賃料が500万の物件で、20%(100万)の空室が続いています。また老朽化を防ぐために毎年50万の管理費用をかけいます。この物件の真の収益額は?
NOI(純営業収益)=500万(満室賃料)-100万(空室損失)-50万(管理費用)
答えは350万です。簡単ですね!



NOIを物件価格で割ったものがNOI利回りです。
表面利回りよりも真の実力が分かるのでプロの投資家は重視する傾向にあります。

数値が高いほど収益性が高いことは明らかですが、一般的は同じカテゴリー(住宅やオフィスなど)や既存物件との比較で利用するケースが多いようです。NOI利回りに関しては各J-REITの運用報告書に記載されていますので興味がある人はチェックしてみると良いでしょう。

NOI

【投資のヒント!?】J-REITの銘柄研究 概要・配当金などを紹介

SBI証券はJ-REITの説明や指標を積極的に行っています

~管理人コメント~
kaoru通常の証券会社ではJ-REIT価格・分配金利回りの表示のみですが、SBI証券はNAV倍率も表示しています。これは株式投資でいうところのPBRなようなもので、割安度を判断する上で大切な指標の一つです。
その他にも重要情報がコンパクトまとめられていてJ-REIT銘柄の比較も簡単にできます。(詳細:J-REIT銘柄の比較 ~SBI証券は内容充実でGood!?~

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【J-REIT 代表的な指標】
格付け:日銀の買い入れとも関係する重要指標
NAV倍率:J-REITの割安度を判断するのに使用
FFO倍率:稼ぐ力を判断。J-REIT版のPERです
NOI利回り:プロが注目する、真実の利回り
LTV:財務状況や増資の予想にも役立つ指標


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