商業施設系REIT　～将来性の不安はあるが割安度は魅力～

商業施設系REITは固定賃料がメリット

全国の商業施設であるショッピングモール、アウトレットモール、専門店集合施設など小売店全般を投資対象としているREITです。

2021年3月1日現在、以下の3銘柄があります。

商業用施設のテナント料は基本的に長期固定タイプが多いので、仮に商業施設の売上や客数に変動があっても収益が得られるのがメリットです。

一方で、消費行動が通信販売に移行してきた影響で収益悪化を懸念する不安があります。
売上に応じてテナント料が変動する歩合賃料を採用しているケースもあります。全体の占める固定賃料の割合はチェックしておく方が良いでしょう。

また、小売系は消費税など税制や人件費の高騰といったニュースにも反応しやすいので注意したください。

競合店や通信販売との競争を注視

商業施設はテナントが長期契約しているところが多いのですが、安泰というわけではありません。

競合店の進出やマンネリ化などで、商業施設の客数が減少していく可能性には注意が必要。
魅力に乏しい施設からは、既存テナントも契約を更新せずに退去してしまう事も考えられます。

特に主力となるテナントが退去した場合には、賃料は勿論ですが集客にも大きな影響を与えるので、分配金が大きく減少する可能性があります。

また、以前は周辺店とのライバル関係を注視すれば良かったのですが、最近ではネット通販の躍進も無視できなくなってきました。

交通アクセス良さや魅力的なテナントを誘致しているなど、特徴をもった商業施設でなければ生き残りは難しくなっていくと思われます。

基本 J-REITでプチ大家！投資の勘所（メリット・デメリット）

参考 J-REITの利回りに注目！2021年の投資とタイプ別の戦略

【注目】J-REITの個別銘柄で積立買付ができる会社！

J-REITは上場投信なので株式売買が可能な証券会社であれば取引可能。
その中で、J-REIT投資で好条件の証券会社を紹介します。

個別銘柄（J-REITやETFを含む）で積立投資ができることで人気なのがSMBC日興証券。

通常の証券会社は「Aリートを1口購入」という方法しかできませんが、日興証券のキンカブを利用すると「Ａ投信を1000円分だけ購入」（金額買付）という事が可能。

しかも、100万円までの取引は買付手数料が無料。

さらに、毎月定額購入の設定（毎月、〇千円購入など）をすれば、投資信託の積立と同じことがJ-REIT銘柄で行えます。

以下は私のケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の買付け設定です。
毎月、2万円を5回（5日・10日・15日・20日・25日）購入しています。

価格変動を気にしないで投資ができるので、非常に便利です。
参考記事を以下に添付したので興味がある人は確認してみてください。

Blog J-REIT投資の新戦術！ドルコスト平均法が可能になりました

公式 SMBC日興証券の公式ページ

★その他、J-REITの注目証券

以下の3社は1日定額設定ならば1日100万円までの売買手数料が無料。
（現在は1口で100万円を超えているJ-REITはありません）
コストを抑えたい人には注目です。

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