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長期国債との関係 ~J-REITの売買判断にも影響?~

国債利回りと分配金利回りの差で専門家は投資判断

“J-REITに分配金利回りが高くて魅力的”という話は良く言われますが、これは何を基準に言われているのでしょう。その答えは長期金利です。
具体的に言えば、投資の専門家は10年国債の利回りと比較して、その商品の魅力を判断します。

つまり、分配金利回りが魅力的という意味は“5%だから?3%だから?”といった漠然としたものではなく、『国債の利回りが○%に対してJ-REITの分配金利回りは△%もあるから魅力的』という事です。

そして、この10年国債の利回りと分配金利回りの差をスプレッドと言う呼び方をするのですが、一般的にJ-REITの場合はスプレッド3%が需給の分かれ目になると言われています。

この事から、分配金利回りが一定を維持していた場合でも、長期国債の利回りが変化した場合は、その評価が全く違うものになってしまうと言う事です。以下に簡単な例を書きだしましたがので参考にしてください。

【例1】J-REITの分配金利回りが4%で国債利回りが0.5%の場合
分配金利回り4%-国債利回り0.5%=3.5%
スプレッドが3.5%(3%以上)で、J-REITに対して興味を持つ人が増える。

【例2】J-REITの分配金利回りが4%で国債利回りが1.2%の場合
分配金利回り4%-国債利回り1.2%=2.8%
スプレッドが2.8%(3%未満)で、J-REITの魅力減少↓で警戒感。

~国債は利回りの重要目安~
【例1】と【例2】ではJ-REITの分配金利回りは同じですが、国債利回りが違う事で正反対の評価となっていますね。市場の状況によって3%という目安が多少ズレるので絶対的な基準ではありませんが、売買のタイミングを考える上でも≪10年国債の利回り≫を検証する事は大切だと思います。
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