国債利回りと分配金利回りの差で専門家は投資判断
“J-REITに分配金利回りが高くて魅力的”という話は良く言われますが、これは何を基準に言われているのでしょう。その答えは長期金利です。
具体的に言えば、投資の専門家は１０年国債の利回りと比較して、その商品の魅力を判断します。
つまり、分配金利回りが魅力的という意味は“５％だから？３％だから？”といった漠然としたものではなく、『国債の利回りが○％に対してJ-REITの分配金利回りは△％もあるから魅力的』という事です。
そして、この１０年国債の利回りと分配金利回りの差をスプレッドと言う呼び方をするのですが、一般的にJ-REITの場合はスプレッド３％が需給の分かれ目になると言われています。
この事から、分配金利回りが一定を維持していた場合でも、長期国債の利回りが変化した場合は、その評価が全く違うものになってしまうと言う事です。以下に簡単な例を書きだしましたがので参考にしてください。
【例１】J-REITの分配金利回りが４％で国債利回りが０．５％の場合
分配金利回り４％－国債利回り０．５％＝３．５％
スプレッドが３．５％（３％以上）で、J-REITに対して興味を持つ人が増える。
【例２】J-REITの分配金利回りが４％で国債利回りが１．２％の場合
分配金利回り４％－国債利回り１．２％＝２．８％
スプレッドが２．８％（３％未満）で、J-REITの魅力減少↓で警戒感。
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