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J-REITの重要指標 LTV(財務状況)

LTVが高い時は、増資の可能性も?

LTVはJ-REITの借入金状況を確認する上で利用される指標です。
※LTV=Loan To Value

資産に対して、負債の割合を見る指標です。単純に言えば数値が低いほど負債比率が低いという事になります。
当然ですが、数値が低いという事は財務の健全性が高いという事になり、新しい物件を購入する余力も大きいという事になります(新たな借金をする余裕がある)。

ただし、LTVが高いからダメとういうわけではありません。なぜならば借金を上手に利用して、小さい資金で効率的に運営を行っているという事でもあります(レバレッジ効果)

ただし、借入金比率が高いという事は、金利上昇時などは支払い利息が大きくなる危険があります。目安としては60%以下をひとつの基準にしている投資家が多いと思います。

健全性(LTV低)と効率性(LTV高)のバランスは、各REITの戦略ですので、これが正しいという事ではありません。一般論としてLTV低はローリスクローリターン、LTV高はハイリスクハイリターンと言われています。

LTVの上昇で増資予想!
LTVの上昇は借入金の増加を表します。そして各銘柄ともLTVの数値については上限を規約で定めていますので、無限に借金ができるわけではありません。
つまり、新たに物件取得などを行う時にLTVの数値が高い場合には増資によって資金調達を行う可能性が高いという事になります!?

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J-REITは利益の大半を投資家に分配するため、恒常的に資金不足という面もあります。

関連 分配金は魅力的!?株式より有利と言われる理由

ある意味では【借金→LTV上昇→増資→LTV減少→新たに借金?】という循環を繰り返すのは当然とも言えますので現時点のLTVだけで判断せずに過去の情報も確認した方が良いでしょう。

LTV

基本 J-REITでプチ大家!投資の勘所(メリット・デメリット)
参考記事 J-REITの利回りに注目!2021年の投資とタイプ別の戦略

【注目】J-REITの個別銘柄で積立買付ができる会社!

J-REITは上場投信なので株式売買が可能な証券会社であれば取引可能。
その中で、J-REIT投資で好条件の証券会社を紹介します。

個別銘柄(J-REITやETFを含む)で積立投資ができることで人気なのがSMBC日興証券

通常の証券会社は「Aリートを1口購入」という方法しかできませんが、日興証券のキンカブを利用すると「A投信を1000円分だけ購入」(金額買付)という事が可能。

しかも、100万円までの取引は買付手数料が無料。

さらに、毎月定額購入の設定(毎月、〇千円購入など)をすれば、投資信託の積立と同じことがJ-REIT銘柄で行えます。

以下は私のケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の買付け設定です。
毎月、2万円を5回(5日・10日・15日・20日・25日)購入しています。

価格変動を気にしないで投資ができるので、非常に便利です。
参考記事を以下に添付したので興味がある人は確認してみてください。

Blog J-REIT投資の新戦術!ドルコスト平均法が可能になりました

公式 SMBC日興証券の公式ページ

★その他、J-REITの注目証券

以下の3社は1日定額設定ならば1日100万円までの売買手数料が無料。
(現在は1口で100万円を超えているJ-REITはありません)
コストを抑えたい人には注目です。

証券会社&説明 公式サイト・お申込み
岡三オンライン証券
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