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J-REITの重要指標 LTV(財務状況)

LTVが高い時は、増資の可能性も?

LTVはJ-REITの借入金状況を確認する上で利用される指標です。
※LTV=Loan To Value

資産に対して、負債の割合を見る指標です。単純に言えば数値が低いほど負債比率が低いという事になります。当然ですが、数値が低いという事は財務の健全性が高いという事になり、新しい物件を購入する余力も大きいという事になります(新たな借金をする余裕がある)。

ただし、LTVが高いからダメとういうわけではありません。なぜならば借金を上手に利用して、小さい資金で効率的に運営を行っているという事でもあります(レバレッジ効果)

ただし、借入金比率が高いという事は、金利上昇時などは支払い利息が大きくなる危険があります。目安としては60%以下をひとつの基準にしている投資家が多いと思います。

健全性(LTV低)と効率性(LTV高)のバランスは、各REITの戦略ですので、これが正しいという事ではありません。一般論としてLTV低はローリスクローリターン、LTV高はハイリスクハイリターンと言われています。

【LTVの上昇で増資予想!】
LTVの上昇は借入金の増加を表します。そして各銘柄ともLTVの数値については上限を規約で定めていますので、無限に借金ができるわけではありません。つまり、新たに物件取得などを行う時にLTVの数値が高い場合には増資によって資金調達を行う可能性が高いという事になります!?


J-REITは利益の大半を投資家に分配するため、恒常的に資金不足という面もあります。
【参考】分配金は魅力的!?株式より有利と言われる理由
ある意味では【借金→LTV上昇→増資→LTV減少→新たに借金?】という循環を繰り返すのは当然とも言えますので現時点のLTVだけで判断せずに過去の情報も確認した方が良いでしょう。

LTV

J-REITに投資するならどこ?証券会社比較ランキング

この会社が凄い!マネックス証券はJ-REITに本気です。

J-REITは市場が小さい事もあり、証券会社によって取組み姿勢に差があります。
そのような状況にあって、マネックス証券の本気度は凄い!

一般的に証券会社ではJ-REIT価格・分配金利回りの表示のみとなっています。
マネックス証券は、それに加えてNAV倍率も表示しています。

NAV倍率は株式投資でいうところのPBRなようなもので、割安度を判断する上で大切な指標の一つです。

その他にも、分配金の推移や物件用途別のポートフォリオなど重要情報がコンパクトまとめられていており他社を圧倒するボリュームです。

また、上場する一部のJリートETFの取引手数料を実質無料とする「ゼロリートETFプログラム」は大注目(2019年1月3日現在 以下の3銘柄)

銘柄コード 銘柄名(連動指数)
1597 MAXIS Jリート上場投信(東証REIT指数)
1660 MAXIS 高利回りJリート上場投信(野村高利回りJリート指数)
2517 MAXIS Jリート・コア上場投信(東証REIT Core指数)

取引手数料が実質無料ですし1~2万円程度から投資できるのが魅力です。
(分配金はいずれも年4回となっています。)

J-REITに対する本気度では他社を圧倒しているので、この分野への投資が中心の人には非常にオススメの証券会社です。

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【J-REIT 代表的な指標】
格付け:日銀の買い入れとも関係する重要指標
NAV倍率:J-REITの割安度を判断するのに使用
FFO倍率:稼ぐ力を判断。J-REIT版のPERです
NOI利回り:プロが注目する、真実の利回り
LTV:財務状況や増資の予想にも役立つ指標


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