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J-REITの重要指標 NOI利回り(収益の実力)

表面利回りに騙されるな?真の実力をNOIで判定

不動産のプロの間では“NOI利回り”は当たり前のよう使われる言葉ですが、一般的には使われる事は少ないです。
投資用の現物不動産の紹介などを見ても表面利回り(満室賃料÷不動産価格)が使われるケースが目立ちます。

表面利回りが良いのは魅力的ですが、実際には運営や維持管理にかかる費用が発生しますので賃料が100%利益として残るわけではありません!

さらに言えば、空室が発生するリスクが常にありますので、そういった事を勘案しないと現実的な手取り収入は分かりません。

NOIとは、賃料等の収入から運営費や空室期間の損失を引いた営業純収益の事です。
こちらの方が実際の実力を反映している為、プロの投資家はNOIを不動産価格で割ったNOI利回りを参考にする人が大半です。
※NOI=Net Operating Incomeの略

NOIの計算例
満室賃料が500万の物件で、20%(100万)の空室が続いています。また老朽化を防ぐために毎年50万の管理費用をかけいます。この物件の真の収益額は?
NOI(純営業収益)=500万(満室賃料)-100万(空室損失)-50万(管理費用)
答えは350万です。簡単ですね!

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NOIを物件価格で割ったものがNOI利回りです。
表面利回りよりも真の実力が分かるのでプロの投資家は重視する傾向にあります。

数値が高いほど収益性が高いことは明らかですが、一般的は同じカテゴリー(住宅やオフィスなど)や既存物件との比較で利用するケースが多いようです。

NOI利回りに関しては各J-REITの運用報告書に記載されていますので興味がある人はチェックしてみると良いでしょう。

NOI

参考 J-REITの利回りに注目!2021年の投資とタイプ別の戦略

【注目】J-REITの個別銘柄で積立買付ができる会社!

J-REITは上場投信なので株式売買が可能な証券会社であれば取引可能。
その中で、J-REIT投資で好条件の証券会社を紹介します。

個別銘柄(J-REITやETFを含む)で積立投資ができることで人気なのがSMBC日興証券

通常の証券会社は「Aリートを1口購入」という方法しかできませんが、日興証券のキンカブを利用すると「A投信を1000円分だけ購入」(金額買付)という事が可能。

しかも、100万円までの取引は買付手数料が無料。

さらに、毎月定額購入の設定(毎月、〇千円購入など)をすれば、投資信託の積立と同じことがJ-REIT銘柄で行えます。

以下は私のケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の買付け設定です。
毎月、2万円を5回(5日・10日・15日・20日・25日)購入しています。

価格変動を気にしないで投資ができるので、非常に便利です。
参考記事を以下に添付したので興味がある人は確認してみてください。

Blog J-REIT投資の新戦術!ドルコスト平均法が可能になりました

公式 SMBC日興証券の公式ページ

★その他、J-REITの注目証券

以下の3社は1日定額設定ならば1日100万円までの売買手数料が無料。
(現在は1口で100万円を超えているJ-REITはありません)
コストを抑えたい人には注目です。

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