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内部成長の方針は重要!将来の分配金にも影響

保有物件の収入増と支出削減が基本

投資法人の投資家向け情報(IR)や運用報告書を見ると「内部成長」という言葉が頻繁に出てきます。これは保有している物件に対しての成長戦略方針で今後の分配金にも影響する重要事項です。投資を行う前に、投資法人のホームページでチェックしておくと良いでしょう。

【関連】外部成長で収益増?新規物件情報は厳しい目で確認

“分配金に影響がある”と述べましたが、REITの利益が賃料収入を基本としている事を考えれば当然の話ですね。単純に言えば“賃料収入を増やして、費用を削減すれば利益が大きくなります”。

しかし、実際には簡単な話ではなく、年月が経過するほど建物は老朽化していきますので、何も手を打たなければ“空室が増える”、“賃料が下がる”といったマイナスの事態が発生し分配金にも悪影響を及ぼす可能性があります。

反対に言えば、内部成長の戦略がシッカリしている投資法人であれば、将来的な分配金も維持・上昇が見込めることになります。

具体的には、バリューアップ工事で価値を向上させ賃料を上げるといった方法などが分かりやすいと思います。また、支出面では物件の管理・運営を効率化してコストを下げるのも一般的な手法です。また、今までよりも低い金利で資金を調達すれば支出削減に繋がります。

もっとも、これらは単純に実施すれば良いという話ではありません。バリューアップ工事をしても賃料増加や空室率の減少に繋がらなければ費用だけが発生した事になってしまいます。管理・運営もコスト削減の結果としてテナントへのサービスが低下すれば退去に繋がる可能性があり収入の目減りとなってしまいます。

≪金利上昇で、実力がわかる?≫
近年は金利低下による恩恵で、分配金が維持・上昇するケースが増えています。しかし、低金利が永久に続く保証はありませんので、賃料収入のアップや運営コストの削減を常日頃から意識している投資法人の方が安心度が高いと感じています。金利が上昇に転じた時に、その投資法人の実力差がハッキリ現れるかもしれませんね?
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Blog:J-REIT投資の新戦術!ドルコスト平均法が可能になりました

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