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外部成長で収益増?新規物件情報は厳しい目で確認

新規取得は成長に加えて分散効果も!

『外部成長』は新たな物件を購入することで規模の拡大や成長をはかる事です。
ただし、利益の大部分を投資家に還元するJ-REITは、基本的に手持ちの資金がありませんので、増資等の資金調達が必要になります。

物件取得の内容が悪いと判断されれば、株価(投資口価格)の下落にも繋がりますので厳しい目でチェックする必要があります。

関連 J-REITの増資は日常的?内容判断が重要

「現在の物件だけでいいのでは?」と考える人もいるかもしれませんが、保有物件を細かくメンテナンスを実施しても、築年数の経過や周辺環境の変化で賃料収入が下がっていくリスクは避けられません。そこで、新たな物件を取得することで収益の拡大をはかる『外部成長』が重要になるわけです。

物件取得に関しては、収益拡大を目指す“攻め”の印象が強いのですが、新しい物件を購入することでリスク分散が行われる“守り”の効果もありますので、各投資法人が「新規物件を獲得した理由」をシッカリ掴んでおくことが大切だと思います。

新規物件の購入については、投資法人のホームページで「資産取得に関する~」といった形で発表されますので、既存保有物件と比較して収益性や築年数、場所などを確認しておくと良いと思います。

関連 内部成長の方針は重要!将来の分配金にも影響

また、新規物件の獲得に関しては、スポンサーの力も重要です。
一般的に「三井不動産」「三菱地所」など大手スポンサーが付いている場合は、新規物件の情報所得や資金調達面で有利だと言われています。
管理人が確認する範囲でも大手スポンサー付の方が、優良物件を低金利で取得するケースが多いような気がします。

≪不動産価格上昇の物件取得は注意?≫
新規物件の取得は資金調達コストが低い時や、安価で取得できる時期に行うのが基本。つまり、不動産価格が上昇している時は“収益性が低い物件を高く買っている可能性”も考えられるので注意が必要です。ただし、低い利回りであっても、内部成長戦略がシッカリしていれば長期成長に繋がっていく事があります。

参考 J-REITの利回りに注目!2021年の投資とタイプ別の戦略

【注目】J-REITの個別銘柄で積立買付ができる会社!

J-REITは上場投信なので株式売買が可能な証券会社であれば取引可能。
その中で、J-REIT投資で好条件の証券会社を紹介します。

個別銘柄(J-REITやETFを含む)で積立投資ができることで人気なのがSMBC日興証券

通常の証券会社は「Aリートを1口購入」という方法しかできませんが、日興証券のキンカブを利用すると「A投信を1000円分だけ購入」(金額買付)という事が可能。

しかも、100万円までの取引は買付手数料が無料。

さらに、毎月定額購入の設定(毎月、〇千円購入など)をすれば、投資信託の積立と同じことがJ-REIT銘柄で行えます。

以下は私のケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の買付け設定です。
毎月、2万円を5回(5日・10日・15日・20日・25日)購入しています。

価格変動を気にしないで投資ができるので、非常に便利です。
参考記事を以下に添付したので興味がある人は確認してみてください。

Blog J-REIT投資の新戦術!ドルコスト平均法が可能になりました

公式 SMBC日興証券の公式ページ

★その他、J-REITの注目証券

以下の3社は1日定額設定ならば1日100万円までの売買手数料が無料。
(現在は1口で100万円を超えているJ-REITはありません)
コストを抑えたい人には注目です。

証券会社&説明 公式サイト・お申込み
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