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外部成長で収益増?新規物件情報は厳しい目で確認

新規取得は成長に加えて分散効果も!

『外部成長』は新たな物件を購入することで規模の拡大や成長をはかる事です。ただし、利益の大部分を投資家に還元するJ-REITは、基本的に手持ちの資金がありませんので、増資等の資金調達が必要になります。物件取得の内容が悪いと判断されれば、株価(投資口価格)の下落にも繋がりますので厳しい目でチェックする必要があります。

【関連】J-REITの増資は日常的?内容判断が重要

「現在の物件だけでいいのでは?」と考える人もいるかもしれませんが、保有物件を細かくメンテナンスを実施しても、築年数の経過や周辺環境の変化で賃料収入が下がっていくリスクは避けられません。そこで、新たな物件を取得することで収益の拡大をはかる『外部成長』が重要になるわけです。

物件取得に関しては、収益拡大を目指す“攻め”の印象が強いのですが、新しい物件を購入することでリスク分散が行われる“守り”の効果もありますので、各投資法人が「新規物件を獲得した理由」をシッカリ掴んでおくことが大切だと思います。

新規物件の購入については、投資法人のホームページで「資産取得に関する~」といった形で発表されますので、既存保有物件と比較して収益性や築年数、場所などを確認しておくと良いと思います。

【関連】内部成長の方針は重要!将来の分配金にも影響

また、新規物件の獲得に関しては、スポンサーの力も重要です。一般的に「三井不動産」「三菱地所」など大手スポンサーが付いている場合は、新規物件の情報所得や資金調達面で有利だと言われています。管理人が確認する範囲でも大手スポンサー付の方が、優良物件を低金利で取得するケースが多いような気がします。

≪不動産価格上昇の物件取得は注意?≫
新規物件の取得は資金調達コストが低い時や、安価で取得できる時期に行うのが基本。つまり、不動産価格が上昇している時は“収益性が低い物件を高く買っている可能性”も考えられるので注意が必要です。ただし、低い利回りであっても、内部成長戦略がシッカリしていれば長期成長に繋がっていく事があります。
【投資のヒント!?】J-REITの銘柄研究 概要・配当金などを紹介

この会社が凄い!マネックス証券はJ-REITに本気です。

J-REITは市場が小さい事もあり、証券会社によって取組み姿勢に差があります。
そのような状況にあって、マネックス証券の本気度は凄い!

一般的に証券会社ではJ-REIT価格・分配金利回りの表示のみとなっています。
マネックス証券は、それに加えてNAV倍率も表示しています。

NAV倍率は株式投資でいうところのPBRなようなもので、割安度を判断する上で大切な指標の一つです。

その他にも、分配金の推移や物件用途別のポートフォリオなど重要情報がコンパクトまとめられていており他社を圧倒するボリュームです。

また、上場する一部のJリートETFの取引手数料を実質無料とする「ゼロリートETFプログラム」は大注目(2019年1月3日現在 以下の3銘柄)

銘柄コード 銘柄名(連動指数)
1597 MAXIS Jリート上場投信(東証REIT指数)
1660 MAXIS 高利回りJリート上場投信(野村高利回りJリート指数)
2517 MAXIS Jリート・コア上場投信(東証REIT Core指数)

取引手数料が実質無料ですし1~2万円程度から投資できるのが魅力です。
(分配金はいずれも年4回となっています。)

J-REITに対する本気度では他社を圧倒しているので、この分野への投資が中心の人には非常にオススメの証券会社です。

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