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J-REITの注意点 ~投資前に必ず目を通そう~

投資は全てが自己責任!!デメリットはシッカリ確認

J-REITは、分配金利回りが魅力的な点や少額で不動産投資が可能な事などプラス面ばかりが強調される傾向があります。しかし、投資商品には必ずリスクがありJ-REITも例外ではありません。
注意すべき事を理解しておくことで、下落リスクを事前に回避できる可能性もあるので、しっかり確認するようにしてください。
投資は全てが自己責任!自分の事は自分で守らなくてはいけません。以下に代表的なリスク要因を書きましたので確認するようにしてください。

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J-REIT特有のリスクもあります

◆空室が発生するリスク

J-REITにとって最大の魅力は分配金かもしれません?賃貸収入が収益の柱ですので一般企業よりも安定性が高い事は間違いありません。しかし、空室が発生して埋まらない状況が続けば賃料を値下げして入居者を探す事になります。また、近隣の家賃相場が下がると同様に値下げをする傾向があります。このように賃料収入が減ってしまえば、分配金が下がる可能性があります。

◆株価(投資口価格)の下落

J-REITのメリットの一つに市場に上場しているので売買が簡単という点が挙げられます。しかし、反対に言えば売買が常時行われているので価格が常に不安定という事です。また、J-REIT市場全体の市場規模は株式の50分の1程度しかありませんので大口の売りが出れば予想以上に下落する可能性もあります。

◆金利の上昇で分配金減少

外部からの借入が多いJ-REITにとっては、低金利は支払い負担小さい点で大きなプラス材料です。ただし、この低金利が永久に続く保証はありません。現在と正反対の金利上昇に転じた場合は、支払い負担が大きくなるので利益が削られる事になります。当然ですが分配金は利益から捻出していますので、利益が減少すれば分配金も減る可能性が高くなります。


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◆増資の影響による下落

J-REITは利益のほとんどを投資家に分配しますので、基本的に手持ち資金がほとんどありません。結果的に新規物件の取得や保有物件のバリューアップなどを行う際には増資を実施するケースが多くなります。そして、多くの投資家が「増資=保有投資口の希薄化」と考えて売却した場合は価格の下落に繋がる可能性があります。ただし、資金を有効活用して以前よりも価値が高まる事もあるのでプラスの増資もあります。
【参考】J-REITの増資は日常的?内容判断が重要

◆自然災害・制度の改正

これは、大震災や火災のような状況です。実物資産である不動産が、災害によって壊滅的なダーメージを受ける可能性があります。こういった事は事前察知が不可能ですので諦めるしかありません。ただし、物件の地域分散などがある場合には分散効果で被害が小さくなりますので、投資方法によってリスクを抑える事は可能です。

また不動産にかかわる法律が変わったりするとその影響を受けます。ただし、法律・制度が変わったからといって必ずしもマイナスでもなく、プラス要因になることもあります。

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~管理人コメント~
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投資経験が浅い人や銘柄選択に自信が無い人は、J-REITの個別銘柄よりもETFや投資信託の方が簡単ですので、初心者には魅力的な証券会社だと思います。

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